【不動産賃貸業】キャッシュフローを増やす取り組み

現在のキャッシュフローをより増やす取り組みとして、借りるだけ借りたお金の無利子期間が終わったものから返済をしていくという記事です。

・借りるだけ借りるのは正解か？疑問に思っている方
・キャッシュフローを改善するための１つの方法として参考にされたい方

ご興味があれば是非お読みください。

現在の返済比率について

所有しているアメリカ不動産と日本不動産の家賃月収と月々の返済額は以下の通りです。

・家賃月収 = 259万(満室時)
・月々の返済 = 118万

上記より返済比率は45.5%です。

いろんな書籍には返済比率が40%以下だとかなり優秀で安全であると書かれているため、まあまあうまくやれていると捉えることもできれば、もっと改善できると捉えることもできます。

不動産以外の借入金を含めた場合はどうなるか？

以前「借りられるだけ借りるは正解か？」という疑問を持ち、考えてみたことがありました。

上記の記事の考察から、やはり「低金利で借りられるのであれば借りられる時に借りておく」という結論に落ち着き、コロナ関係の融資がおりやすかった理由もあり、この４年間で事業に必要ないお金を1360万円ほど借りることに成功しました。

もちろんこれらのお金は浪費に使うのではなくチャンスがあれば事業に投資する用のお金としてそのまま銀行口座に入れておき、そこから毎月少しずつ返済をしているような状況です。

上記に加え、住宅ローンも個人として組んでいるため、全てのローンを考慮すると月々の返済は146万円になります。

・家賃月収 = 259万(満室時)
・全てのローンをまとめた月々の返済 = 146万

こうなると返済比率が56%となり、借りるだけ借りた分、運用成績が悪化していることがわかります。

２つのローンを完済します

自治金融ローンという借金は最初の3年間は市町村が金利を払ってくれるため実質無利子で借りることができています。そのため3年以上が経過して実質利子が発生している2つのローンについて完済を進め、返済比率を改善していきます。

完済が終わった場合は以下のようになります。

・家賃月収 = 259万(満室時)
・全てのローンをまとめた月々の返済 = 137万

上記を行うことで返済比率が52%まで改善されます。

残りのローンはまだ無利子の期間である3年未満のため、口座においておき、次の不動産購入時の頭金にしたり、何かのために貯蓄したりしておこうと思います。

このように定期的に自分の運用実績を確認＆整理し、うまくいっている人と比べ、それに近づくような行動を取ることは大切だと考えているため、徐々に改善していければと思います。