不動産投資はROIよりもCCRの数値が大切

収益不動産を購入する際の判断材料となる数値に
ROIとCCRという指標があります。

ROIとはReturn On Investmentの略で、
投資収益率とも呼ばれており、
投資した資本に対してキャッシュフローが
どれだけあるかを見る指標のことです。
式は以下のようになります。

ROI = 利益　÷　総投資額（自己資金＋長期負債）× 100

CCRとはCash On Cash Returnの略で、
自己資金配当率とも呼ばれており、
自身が投下したお金に対してキャッシュフローが
どれだけあるかを見る指標のことです。
式は以下のようになります。

CCR = 利益 ÷ 自己資金

株式などの金融資産投資の世界ではROIの指標が良く使われます。

が、融資を利用して経営ができる不動産投資の世界では
ROIよりもCCRの指標を見て、自分が出した資金が
どのくらいの効率で利益を産み出しているのか
というのを把握することができます。

1億円で利回り10%の収益不動産を
購入するとして、例を挙げたいと思います。
1億円の利回り10%ですので利益は1000万円とします。

今回説明を簡単にするために購入時にかかる諸費用7%は
考えないことにします。

ちょっとあり得ないですが、借入をせずに1億円を自分自身で
出した場合にそれぞれの数値がどのようになるかを見ていきます。

ROI = 利益　÷　総投資額（自己資金＋長期負債）× 100
ROI = 1000万　÷ 1億 × 100
ROI = 10%

CCR = 利益 ÷ 自己資金
CCR = 1000万 ÷ 1億 × 100
CCR = 10%

ということで借入をしなかった場合は、
ROIとCCRの数値は同じになります。

では、次に借入をして投資を行った場合は
どうなるかを見ていきます。
今回金融機関から9000万円の融資が引けたとして、
自己資金を1000万円出したとして見ていきます。

先ほどと違う部分は同じ利回り10%の投資でも
借入をしているので、返済義務が発生することです。
仮に1000万円の利益から銀行への返済が500万円あると
すると実際の利益は500万円になります。

ROI = 利益　÷　総投資額（自己資金＋長期負債）× 100
ROI = 500万　÷ 1億 × 100
ROI = 5%

CCR = 利益 ÷ 自己資金
CCR = 500万 ÷ 1000万 × 100
CCR = 50%

ROIの数値は10%→5%に減りました。
逆にCCRの数値は10%→50%に増えました。

CCR50%というのは自分が投資したお金が
１年で半分回収できることを表しています。
10%の時は自己資金を回収できるのは10年後ですが、
50%の場合は2年後ということになり、
CCRの数値は高ければ高いほど自己投資したお金が
効率的に働いていることになります。

このような理由から、
融資を使う不動産投資はROIの指標よりも
CCRの指標の方がよく使われます。

今、私が融資打診している物件のCCRは50%に近いです。
今のご時世、自己資金をそれなりに出さなければ
買うことができませんが、頑張って購入したいと思います。