ブログ未更新期間に４棟目を購入した話

またもやブログを半年程度更新が途絶えてしまいました。

アフィリエイトなどやっておらず、収入にもならないのでモチベーションが保てません。

やはりブログを書く目的をきちんと定めないと継続は難しいですね。。

きちんと目的を決めてからまた書き続けるかやめるのか、今のままダラダラ更新でいくのかを考えていきたいと思います。

4棟目を購入しました

そんな中、自身４棟目となるRCマンションを購入することができたので、記録として書いておくことにしました。

物件のスペック

物件のスペックですが以下の通りです。
正確な数値は控えて少しぼかさせていただきます。

RC築26年　12戸 (ファミリー向け、現在1室空き)
物件価格：約1億円
利回り：約11%弱
融資金額：フルローン
融資期間：約20年
金利：1%未満

今回は自身４棟目なのですが、不動産賃貸業はやればやるほど良い条件のものが買える認識です。

例えば、
・１棟目：2戸のduplexハウス。アメリカ不動産、現金を多く使用して購入。セラーファイナンス(売主から借りる制度)で300ドルほど借りたが金利は8%。
・２棟目：15戸の学生向け物件。金利は2%弱。利回りは13%くらいだが築30年。
・３棟目：16戸のファミリー向け物件。金利は1%弱。利回り10%弱。
・４棟目：12戸のファミリー向け物件。金利は1%弱。利回り11%強。
という感じです。

２、３棟目は三為業者(仲介ではなく、業者が一回売主から買取、再販する業者)なのですごく安くは買えませんでしたが、今回は仲介のため安く買えたという理由もあります。

今まで何度か物件を持ち込んでも前に進まなかった金融機関でしたが、今回は一発で承認を得ることができました。
築年数30年以内で利回り11%強は今までにない条件で、おそらく金融機関もよい物件を持ってきてくれたと思ってくださっていると思います。
もちろん、自分の属性(貯金額が多いなど)もあるかとは思いますが物件が良いものでなければ融資は難しいと改めて感じました。

購入後の状態

購入後、現在の状態は以下の通りです。

所有：4棟(44室入居/45室中)　(現在の入居率:97.7%)
投資総額　約3億2千万円
賃収　約3100万円/年(満室時)(利回り9%)
返済　約1430万円/年(返済比率46%)
賃収ー返済=CF約1670万円/年
実質CF約1020万円/年(税金や管理料を除いた実質手取り)
金融資産(銀行にある貯金額) 約4千万円

満室時の状態で、現在手取りCFは85万円/月です。
目標は200万円/月なので、まだ道半ば。

頑張って全ての物件で満室経営を維持しつつ、さらに規模拡大をしていきたいと思います。