【不動産投資】　古いマンションは退去後にリフォームすべきか？

古いマンションは退去後にリフォームすべきか？

今日はこの問題について考えていきたいと思います。

結論からいうと「お金をかけてでもリフォームはした方が良い」という考えに至りました。

私が持っているファミリータイプのRCマンション16戸は築25年くらい経っています。

築25年はすごく古いということはなく、外観はとてもパリッとしていてきれいです。

内観もそれほど汚くはないのですが、最近の人気の設備の物件と比べると見劣りしてしまいます。

古いキッチン、古い洗面化粧台などは壊れている場合は変えた方が良いです。

そして一番古さを感じさせてしまうのは床です。

２５年も使用していると劣化もしていますし、何より茶色っぽい色なので最近流行の白にした方が入居が決まります。

最近４部屋をリフォームしました。
費用は家賃の約10ヶ月分です。ADや仲介手数料、フリーレントを入れると1年以上の家賃をかけて入居付をしている形です。

リフォームするのとしないのとではどちらが良いか？

比較してみたいと思います。

リフォームするメリット
・家賃が相場もしくは相場以上に取れる
・１年空きが出るのであれば１年分の家賃を使ってリフォームした方が今後に活きる
・リフォームした方が早く決まり、回収を早くすることができる
・リフォームした部屋に入居した人が退去する際は、原状回復費用を入居者から取れる(次から費用はほぼかからない)
・リフォームしない物件と家賃が同じなら勝つことができる。また綺麗だと他の物件よりも決めてもらいやすくなる。

リフォームするデメリット
・今回に関しては１年分の家賃分の費用を使ってしまった(回収に１年かかる)

リフォームしないメリット
・費用が抑えられる

リフォームしないデメリット
・家賃が相場では決まらない
・入居付に時間がかかる

ブログでメリット、デメリットを書くことは頭がとても整理されます。
これを書く前は
「１年分の家賃を支払ってリフォームする意味はあるのか？」
「きちんとした投資になっているのか？」
とても疑問に感じていました。

しかし考えをまとめたところ、「リフォームしない手はないな」と思うようになりました。

現在の問題点と今後のアクション

現在の問題点は「リフォームのやりすぎ」が挙げられます。
細かいところまでやった方が良いに決まっているがやらなくても決まるのであればやらない方が良いです。

・床を白くするインパクトは大なので、和室含めて全部白いフローリングにする
・水回りは壊れたりあまりにも古くなった場合だけ新品に交換する
・室内物干しとテレビドアホンはつけてあげる

これを経験しているので次はもっと古いボロの物件でも再生して入居付することができるかも知れないと思ってきました。
色々経験を積んでいこうと思います。