昨年購入したマンションが満室になったよ！

昨年購入したマンションが「実質」満室になりました。

購入した背景

購入時の条件として「管理会社は既存の管理会社を使うこと」ということで、
既存の管理会社に管理をお任せしていました。

結局3室空き(入居率81%)で購入しましたが、１年お任せした結果6室空き(入居率62.5%)までになってしまいました。
急いで1室キャンペーンにより相場よりも1万円下げて決め5室空き(入居率65%)にはしましたが、１年でこの成績だと
とても投資として成り立ちません。

管理会社を競わせました

この管理会社ではダメだと感じていましたが購入時の「管理会社は既存の管理会社を使うこと」をきちんと守っていたので、なんとか今の管理会社で満室にならないかを考え設備を整えたり条件を良くしたりして決めようとしましたが一向に決まりません。

これだとまずいと思った私は他の管理会社の門をたたきました。
もう１０ヶ月既存の管理会社を使っているのでもう変更しても大丈夫だろう（義理は果たしただろう）と思った私は、5室空いているうち、3室先に決めた管理会社に専任管理をお願いすると回りました。

すると、その新しい管理会社が4ヶ月くらいで３部屋決めてくださり、管理会社を変更することになりました。

収支が一気に改善された

管理会社を変更したら更にどんどん決めていただけるようになり、昨日「実質」満室にすることができました。

終始明細を見ても明らかに数字が今までと異なり、これなら銀行評価も問題ないというレベルまできました。

満室にするためにやったこと

・最低限のリフォームを実施(古いキッチンや洗面台を交換、白いフローリングに張り替え)
・仲介手数料大家持ち
・１ヶ月分のAD（広告宣伝費)
・鍵交換代大家持ち
・２ヶ月のフリーレント or 4ヶ月家賃半額
・室内物干しや宅配ボックスの設置、テレビドアホンへの変更

などをやりました。正直とてもお金をかけましたが１年埋まらないよりは１年分の家賃の金額を使ってでもまずは満室にした方が良いという判断でこれを実施しました。

次にやること

現在「実質」満室です。この「実質」というのは、実は１部屋は私自身が仕事で使うので借りているのです。
これを仕事で使用しつつ、別途その部屋の募集をかけるようにします。

これのやり方のメリットは以下の通りです。

・自分で１部屋借りていても満室は満室なので銀行からの評価が上がる
・仕事で使っているので家賃が経費にできる
・仕事で使いながら募集をかけることができる
・「実質」満室なので早く決めるために条件を緩和する必要はなく、最後の1室は強気の条件で長く募集を募ることができる
　(例)駐車場1台分を有料にする、仲介手数料を取る、家賃を少し上げる　など

このようなやり方がうまくいくと、家賃も徐々に上げることもできますし、収支も改善されます。

またうまくいったらこのブログでも記載していこうと思います。