融資をしてもらうために決算書を良くしよう！

こんにちは、日米で不動産投資を行っているmasa(@masa_hawaii)です。

不動産賃貸業は金融機関から融資をしてもらうことで、大きな成果を上げる事業です。

当然リスクは伴いますが、融資をしてもらうことで会社の成長=資産拡大のスピードが上がります。

融資をしてもらわない場合としてもらう場合の大きな違い

融資をしてもらわない→自己資金を多く使うのでお金を効率的に働かせることができない。その反面空室が多くてもそれほど大きなリスクは伴わない。

融資をしてもらう→少ない自己資金をより効率的に働かせることができる。その反面、必ず返済の義務が生じるので、しっかり経営する必要がある

「目的や考えによる」です。

月10万円〜20万円くらいのように将来の年金の足しになれば良いというような考え方であれば、「リスクを極力取らず、融資を使わないで小さい不動産を買い進めていく」が正解になります。

逆に数年以内に年間キャッシュフローを数千万円にしたいというような考え方であれば、「リスクを自分でコントロールしながら、融資を使って大きな不動産を買い進めていく」が正解になります。

私は「リスクを自分でコントロールしながら、融資を使って大きな不動産を買い進めていく」を選択しています。

短期間で拡大したいというのはもちろんですが、リスクをコントロールするのが自分で楽しみながらできるという側面もあります。

もちろんリスクが怖くないわけではないのですが、しっかりとシミュレーションをしてリスクを織り込んで購入できれば、大抵のことには対処ができる認識です。

融資を受けるためには決算書を良くする必要があります。書籍にも良く書かれていることですが、積極的に節税をしてしまうと、税引き後の利益が減ってしまうため、融資が受けにくくなります。融資を受けるためには節税はせずにむしろ税金をしっかりと払い、利益を会社に残す必要があります。

そのためにやっていることは、

・純資産をプラスにする(可能な限り流動資産内で現金及び預金の比率を高められるとより良い)
　→そもそもここがマイナスだと債務超過状態のため融資は不可になる

・積算評価の高い物件を購入する
　→固定資産の土地や建物は金融機関ごとに評価が異なるが積算評価を見る金融機関の場合はプラス評価となるため

・債務償還年数を20年以内にする(これはできていないので目指しているという意味)
　債務償還年数 = （借入金の残高-現金預金）÷（税引後利益+減価償却費）

・長期借入金と役員借入金を別に記載する
　→役員借入金を資産としてみてもらえる可能性が出てくるため

・物件購入時にかかる不動産取得税などは、経費にせずに資産として計上する

・税引き前当期純利益がプラスになっていること
　→赤字の会社には融資はしてもらえないため

・経常利益+減価償却費+役員報酬がプラスになっていること(経常利益単体が黒字なら尚良い)
　→経常利益が仮にマイナスであってもこの指標がプラスなら役員報酬を減らせば黒字になることが示せる(実際は役員報酬を決めるときにきちんとこの指標がプラスになるように計算できるとより良い)

自分の復習及びアウトプットのために複雑に書いてしまいましたが、総称すると

「経費はきちんと削減し適切に計上した上で税引き前当期純利益をしっかりと出し、税金を納めた上で純資産を増やしていく」

これが融資を受け続けるために必要な要素と判断しています。

「税引き前当期純利益を出し、税金を納めて純資産を増やしていく」のは必要だということは良くわかりますが、「税引き前当期純利益」を出しすぎても「事業拡大のために適切な投資ができていない」ということにもなるため、拡大に必要になる投資はその中でもする必要があると考えています。

例えば人を雇って、事業が拡大できる場合は人件費を投下するなどです。
この辺りが現時点でできていないため今後の課題となります。

人を雇って、
・物件を安く仕入れるために探してもらう
・プログラミングの教育をした上で、SaaS製品を開発しそれを自社製品として売り出す
この辺りができたら、より盤石になる気がするので、もう少し利益が出せるようになったら是非考えていきたいと思います。