日米の不動産投資でハワイ移住を目指す
「アメリカの不動産って築古の木造戸建てが多いけど買って大丈夫なの？」 この記事はこんな疑問に答えます。 結論から言うと私の経験上では「エリアと管理会社をきちんと選んで購入すれば、特に問題になることはない」とう回答になります。 私の所有状況 私は2015年にアメリカテネシー州のメンフィス市にduplexハウス(2室の戸建)を購入しました。築40年近い木造物件ですが、かなり好調で毎月全く問題なく家賃が […]
先日購入した学生依存物件が4月からの入居で 満室になったと管理会社から連絡がありました。 このRCマンションですが、100%学生が入る 学生依存物件でして、今年は学部の場所移動等も あり、15部屋中なんと8室も3月末で退去するという 満室にするためにはハードルが高い物件でした。 不動産賃貸業は空室は機会損失でしかないため、 多少お金をかけてでもきちんと満室にするという 目標を立て、以下を実施しまし […]
私が所有しているRC物件1棟ものですが、 いわゆる大学依存物件です。 15部屋あるのですが近くに大学があり、 その大学生が100%入居しています。 依存物件は購入するな！と多くの書籍には書いてあるのですが、 ・有名国立大学なのでここ数十年での移転は考えられない ・そもそもそんなこと言っていたらなかなか買うことができなかった ということで、融資がつくとわかったタイミングで購入を決定しました。 今は3 […]
先日進めていた国内2棟目の物件ですが、 ある金融機関において融資していただける方向で前に進んでいました。 物件も私が１番手としてグリップされていたこともあり、 今までになく順調に進み、 「融資が厳しくなった今、自分は買える属性になった！」 と、少し油断をしていました。 正直にいうとこんなに簡単に買えていいのか？不安にさえなりました。 そして本物件は買えると思い込み、他の仕事や次の物件購入のための […]
現在国内2棟目の融資打診をしている最中です。築古田舎で空室率もそれなりにあり、そのため利回りは高く優秀な物件なのですが、金融機関からは築古田舎で空室率が高い、前回買った時からあまり時間が経っていないという理由からNGという回答が多いです。 その中でも前向きに勧めてくださっている金融機関もあり、今後どうなるかが楽しみです。 １番の課題は金融機関のNG理由である「築古田舎、高空室率」です。 これが理由 […]
アメリカ不動産を持っていると当然ですがアメリカでも(日本でも)確定申告をしなければなりません。 日本の確定申告は自分でやっていますが、アメリカのものとなると簡単そうではありますが、念のためCPA(公認会計士)にお願いして申告書と申告作業をお願いしています。一人につき600ドル、私たちは夫婦での申告なので1200ドルほどでやってもらっています。 今までは個人の所得税に対して、人的控除（扶養控除）が一 […]
現在融資打診をしているRCのマンション１棟ものですが、ある金融機関から「アパートローン」であれば検討可能という連絡が来ました。 アパートローンとは個人の不動産投資家向けにパッケージ化された商品と言われており、簡単に言うと、「物件の収支が悪くても、その人の給料や資産で返済できるから貸してもいいよ」というようなローンのことです。レディメイド商品とも言われます。 対してプロパーローンとは事業性融資のこと […]
現在私は、 ・アメリカの木造アパート１棟 ・日本のRCマンション１棟 というまだまだ弱小の大家さんです。 1年のキャッシュフロー(実質手取り)は、 アメリカ不動産からは約140万円、 日本の不動産からは約160万円(理論上、実際はもっと増える見込み) ということで合計300万円です。 日本の平均年収が420万円なので、 300万円の手取りというと、それの2/3に相当する金額。 不労所得がそのくらい […]
現在、１棟物のRCマンションの融資打診を４行ほどにしています。 1行からは、「築古」＆「前回買ってから間もない」ということで NG連絡が既に来ました。 ダメならダメで早く言ってくれるのは逆に助かります。 残り3行です。そのうちの1行は既に取引のある銀行で、そこが 本命です。何とか買えるといいなと思います。 物件を探しているときは、毎日多くの物件紹介サイトを見て、 シミュレーションを行い、基準に近い […]
不動産賃貸業を営む場合、最初の物件購入の段階である程度の資金が必要になります。 私が営んでいるのは１棟物のアパートやマンションの不動産投資です。 通常、１棟物を購入する際、私含めて現金で買える人は少ないと思うので 銀行から融資を引いて物件を購入します。 では、融資を引かなくても何千万円、何億円とする物件を現金購入ができる 富裕層が不動産投資をする場合、どのように買うのが良いでしょうか。 私はお金が […]