【不動産投資入門】国内不動産とアメリカ不動産の違いを紹介するよ

所有物件の紹介

私はアメリカのテネシー州にduplexハウスというファミリータイプ２室の戸建てを2015年に購入しました。

日本円にして約1800万円で購入し月々の家賃は$1700ドル(日本円107円換算で181,900円)ということで年利は10%を超えています。
CCR = 7.8%(10%未満なので自己資金回収には10年以上かかる計算です。)

その後、現金を使っての買い増しを考えていましたがとても時間がかかってしまうため、日本の金融機関から融資を受けてレバレッジをかけて１棟物のマンションを購入することに切り替えました。現在２棟を所有しています。
CCR = 28.6%(25%を超えているため、4年以内で自己資金が回収できる計算)

詳しくは以下もご覧ください。
http://hawasumu.com/difference-ccr-between-japan-and-usa/

このことから金利の低い日本では自己資金少なめで大きなマンションを買い、その結果大きなキャッシュフローを得られるのでとても魅力的です。

国内不動産のメリットとデメリット

国内不動産のメリット

　・低金利で融資を引き、レバレッジが効かせられる
　・そのため自己資金少なめで大きなキャッシュフローを得られる
　・規模の拡大がしやすい

国内不動産のデメリット

　・今後人口が減っていくので入居付がしずらくなる
　・大規模な修繕費用がかかってくる

アメリカ不動産のメリットとデメリット

アメリカ不動産のメリット

　・人口が増えている先進国なのでエリアを選ばべば退去されてもすぐに入居がつく
　・築フルでもリフォームすれば全く気にしない人が多い
　・中古でも購入した時から27.5年の減価償却が可能(買ってから耐用年数が伸びる)
　・エリアがよければ家賃や物件価格が上がっていく

アメリカ不動産のデメリット

　・日本の金融機関の融資が使えない
　・英語ができない場合は信頼できる日本のエージェントと組む必要あり

今後考えている展開

まずは資産を拡大しなければなりません。そのためには労働収入でお金を貯めることはもちろんですが、不動産からの収入も貯めていかなければなりません。
国内不動産は融資が使えるので自己資金が少なくても大きなマンションを購入できます。ただ、入居付が難しいなどの問題もあります。
一方、アメリカ不動産は融資が使えないので現金での購入になり、拡大は遅いですが入居付が楽です。

結論として、私のハワイに住むまでの戦略は、
・国内不動産を買えるだけ買いつつ、同時並行して入居付をしていく
・そこで貯めたキャッシュフローを使いアメリカに物件を増やしていく
これで当面は進めて行こうと思います。

今後の具体的なアクション

現在33室所有していて空室が３室あります。まずはそれを早期に入居付するために管理会社と密に連絡を散っていきます。
また物件探しも並行して行います。1日1回は各サイトで検索をし、条件に満ちていない物件であってもバンバン問い合わせをしていき、不動産業者と繋がりを強めようと思います。