【アメリカ不動産と国内不動産の違い】アメリカ不動産は地味に好調です

「アメリカの不動産って築古の木造戸建てが多いけど買って大丈夫なの？」

この記事はこんな疑問に答えます。

結論から言うと私の経験上では「エリアと管理会社をきちんと選んで購入すれば、特に問題になることはない」とう回答になります。

私の所有状況

私は2015年にアメリカテネシー州のメンフィス市にduplexハウス(2室の戸建)を購入しました。築40年近い木造物件ですが、かなり好調で毎月全く問題なく家賃が入ってきています。

アメリカ不動産は日本人の私が金融機関から融資を受けることが難しく、ほぼ現金で購入しました。ほぼと言うのは、全額現金で支払うこともできたのですが、自己資金を温存するために、30000ドルだけ売主から借りました。そうです、日本では馴染みがないですがアメリカでは売主からお金を借りて投資することができます。これをセラーファイナンスと言います。しかし当然金融機関から借りるより金利は高く当時8%の金利でした。

金利が高いため、2年後に日本で実質0%で200万円ほど借りることができたため、それを使い全額返済を行いました。

金利8%→金利0%になったため、自己資金温存は変わらずCF(キャッシュフロー=手取り)を大幅に増やすことができました！

先月の収支はどんな感じだったの？

平成最後の月、2019年4月の収支は以下の通りでした。

収入
　rent(家賃収入)：$1,650

支出
　management fee(管理費用) 8% ： $132
　repairs(修繕費用) : $0 ← $200〜$300くらいかかる月が多いが今月は0だった
　repayment(銀行返済) : $0 ← 繰上げ返済したため

手取り
　total income(手取り収入) : $1,518
　total income JPY(手取り収入日本円) : ¥166,980

※ここからシェルビー群やメンフィス市への固定資産税や保険料は別途かかります

購入してから地味に好調

2015年8月に購入してから購入直後に１度だけいきなり家賃滞納＆夜逃げに会いました(笑)。そのため3ヶ月だけ1室分の家賃をもらえませんでした。ただ、これは不動産賃貸業をしていれば当然起こるリスクなので、仕方がないと思いましたが、需要があるエリアだったため、すぐに次の借り手が見つかり現在はそれ以降4年以上に渡り満室で待機すらない状態です。

アメリカは人口が増える先進国。その中で更に賃貸需要があるエリアで投資をするととても安全な投資だなと日々感じます。

最初にアメリカ不動産を買った私の失敗

アメリカ不動産の購入は失敗ではありません。むしろ毎月決まった家賃が入ってくるし、ローンの残債もないのでリスクはほとんどありません。では何が失敗だったかと言うと自己資金を多く使ってしまったことです。当時は銀行にお金を預けて低金利なら、すぐに投資してしまえと言うスタンスでした。ただ、自己資金を全部使ってしまうと「手元にお金がなく不安になる」「次の物件の購入がお金が貯まるまでだいぶ先になる」と言う事態になりました。

アメリカと国内の不動産の違い

一方国内の不動産は、私が日本人なのでうまく行けば日本の金融機関からお金を借りることができます。お金を借りて多くの投資をすることで得られるリターンが多くなります。まとめですが、規模の拡大は遅くとも安心・安定を狙うならアメリカ不動産、リスクはあっても規模を拡大して残りを多く得たい場合は国内不動産と言うことになります。

海外で不動産投資を考えている皆さん、この記事がご参考になれば幸いです。