RCマンション2棟1括購入！

3年前に物件を購入して以来、物件価格の高騰により全く物件が買えませんでしたが、この度、新たに2棟のRCマンションを購入しました。これで投資総額は5億円を超え、日米合わせて57室、家賃年収は5000万円を突破しました。失われた30年は不動産投資家にとって低金利のボーナスタイムです。これまでの経営で培った信用を活かして銀行から有利な融資を受けることができたため、しっかりと黒字経営を続けていきます。

最初の紹介は昨年の7月

実はこの2棟の中古マンションの一括売り情報が最初に私に届いたのは昨年の7月でした。不動産業者の方とランチをしているときにいただいた情報でした。

築年数、立地、構造などは私が探していた条件に合致していましたが、その時は物件価格がまだ高く、売りに出たばかりだったので指値が難しいと判断し見送りました。

きっかけは新築RCマンション建設の銀行周り

このブログ記事にも書いてある通り、中古マンションの値上がりにより購入が難しかったため、新築マンションの勉強を進めていました。

新築RCマンション建設の進捗

東京23区に土地を見つけ、融資を受けるために20行ほどの銀行を回りましたが、すべて断られました。

しかし、断られた銀行に対しても、去年7月に紹介された2棟の中古マンションは融資していただけないか打診するようにしていました。すると、都内新築RCマンションには融資できないが、この中古マンションには融資できるという金融機関が現れました。融資可能な金融機関が出てきたことで、物件価格を大幅に指値することができ、こちらの購入を進めることにしました。

融資条件も非常に良く、新築RCマンションを建設するよりも利益が多く出る物件を購入することができました。

規模が2倍になり一気に拡大

これまでの私の投資額は約2億5500万円でしたが、この物件は約2億6000万円のため、総投資額は今までの約2倍の5億円を超えました。

購入後の現在の状況は以下の通りです。

• 5棟57室（入居56室、入居率98.25%）
• 総投資額5億1762万円
• 賃収5032万円/年（満室時、利回り9%）
• 返済2180万円/年（返済比率43%）
• 賃収－返済＝CF2852万円/年
• 実質CF1844万円/年（経費や税金、管理料を除いた実質手取り）

家賃年収も5000万円を超え、実質年間手残りは1800万円以上。月に直すと手残りは150万円です。月の労働時間は10時間以下で、管理や入居付け、修繕などは全て外注しているため、スタッフは不要で電話だけで仕事ができます（電話だけなので働く場所も選びません）。不動産賃貸業は他のビジネスよりも優れていることを改めて実感しました（もちろんリスクもあるため、そのコントロールには知識や力が必要です）。

目標の年間手残りは2400万円なので、あともう一度この規模の物件を購入できれば目標を達成できます。