新築RCマンション建設の進捗

不動産賃貸業において数年前から中古のマンションが値上がりしてなかなか自分の購入基準に見合う物件が出てこなくなりました。

不動産投資ブームが巻き起こり、私も含めて第2の収益源を得たいと思っている起業家や早くFIREして会社を辞めたいと思っているサラリーマンがこの業界に参入してきたからです。

私の国内不動産購入履歴

私の国内での不動産の購入履歴は以下の通り。全てRCマンションです。

2018年8月:地方15室(学生向け物件)→2022年に売却済
2019年8月:地方16室(ファミリー向け物件)→現在満室
2021年3月:地方12室(ファミリー向け物件)→現在満室

大体1、2年に1棟ペースで買えていたため、このままのペースで買い進めていく予定でしたが、そこから物件価格が高騰してしまい、3年以上買うことができていません。

頭金をたくさん出し、割高の物件を無理やり買うことはやろうと思えばできますが、目的は買うことではなく、CFを生む物件を割安で買うことですので、チャンスが来るのを待っている状態です。

待っているだけではつまらないですし、そもそも拡大に繋がらないので、2022年10月からは都内新築RCマンションの勉強を進めています。

東京23区内に土地から仕入れて、そこから建築プランを考え実際に建築していくという難易度が高い手法です。

自己資金も多く必要でかつ、0から建築するので建築基準法の一部などをしっかりと理解して進めなければ、そもそも希望利回りの物件を建てることができません。

幸いこの分野に強いコンサルタントがいるのでその方にコンサルをお願いして、良い土地を見つけてきたらレビューをしてもらいながら進めています。

2022年10月から始めた都内新築RCマンションの計画。実際に取り組んでみるととんでもなく難易度が高く、何度も心が折れそうになっています。

・土地をグリップする難しさ
・融資をつける難しさ

グリップとは自分が買えるように確保しておくことです。良い土地を見つけても、自分にグリップされていなければ、融資審査中に他の人にさらわれてしまいます。何度、グリップできずに他の人に持っていかれたか。。数え切れず悔しい思いをたくさんしました。

土地をグリップするためには
・融資特約無し、現金買付を行う
・仲介業者と関係を作って、融資がつくまでグリップしてもらう
のどちらかになります。

前者をやっている人も多いのですが、石橋を叩いて渡る性格の私にはちょっとそれをやる勇気が出ません。(融資特約無し、現金買付を行うと融資がつかなかった時に本当に現金で購入するか、現金が足りない場合は、違約金を払って契約解除する必要があるため)

そのため、私は後者のように(なかなかないですが)仲介業者がグリップできる土地を探し続けています。

都内23区に新築する場合、都内に法人が登記されていないと使える金融機関が限られます。私の法人は都内ではないため、都内の信用金庫や信用組合は片っ端から窓口でNGをくらいました。

20行くらいに電話しましたが、窓口の時点で全てNG。

また私の住んでいる近くの金融機関も結局は現在の物件の借入をしている銀行しか前向きな回答をもらえません。

この1年半、やれることは全てやった感覚があります。その1年半でウクライナ戦争が始まり、急激な円安が進行しました。

その結果、貨幣の価値が下がり、資材が高騰し、そもそも基準値を上回る計画を建てることが難しくなってきてしまいました。

難しくなってきたら「次！」です。今のやり方は進めつつ、違うことも同時に動いて進めていきます。