好条件で融資を引くためにやっていること

こんにちは、日米で不動産投資を行っているmasa(@masa_hawaii)です。

不動産投資は、全額自己資金で行うよりも融資を引いて購入した方が手元のお金を効率的に働かせることができます。

私のような地主でも富豪でもない一般人が一気に資産拡大してハワイに住もうとする場合、どうしても融資を使ってレバレッジを効かせた投資法を取るしかありません。

レバレッジを効かせると行ってもFXのようにギャンブル的に資産を増やすのではなく、不動産投資は不動産賃貸業という事業ですので、しっかりと経営をして時間はかかりますが着実に資産拡大できるのが魅力的です。

最近「融資を引くのが困難である」と誰もが言っています。ましてや物件価格全額を融資してもらうフルローンなんて過去の話であるというように言っている人も多いです。

しかし、私はほとんどの物件でフルローン融資が引けており、手出しは諸費用(物件価格の約7%)のみで購入することができています。金利も1%未満(0%台)です。

ここで好条件で融資を引くために心がけていることをまとめておきたいと思います。

CFが出る物件を購入する

不動産投資では、「資産性があるけどCFを産まない物件と資産性はないけどCFを産む物件」の２種類が存在します。
拡大期では「資産性はないけどCFを産む物件」を購入し手元資金を厚くする必要があります。
手元資金が厚くなると当然次の融資を受けやすくなります。
http://hawasumu.com/properties-with-and-without-assets/

決算書を毎期黒字にし、純資産を増やしていく

金融機関は赤字の会社には融資はしてくれません。お金を貸す立場に立つと当然なのですがしっかり黒字を出している企業でなければ貸したお金がきちんと返ってくるかわかりません。

中には節税のために経費を積み上げて赤字にしている企業もあるようですが、税金が抑えれる分、手元の資金は厚くなりますが、決算書上は赤字で純資産が増えていないため、融資が受けづらくなります。

適正な経費に抑え、しっかり利益を出し、純資産を積み上げることで優良経営者だと見なしてもらいやすく、次の融資に繋がります。

所有物件は全て満室を目指す

地元の大家さんは意識が低いのですが、投資で行っている以上、利益を最大化する必要があります。

１棟マンションは売上(家賃収入)の上限が決まっています。満室=上限です。

従って、全てのマンションにおいて満室を目指す必要があります。

そのためにリフォームはしっかりと行う＆管理会社に広告費を支払い管理会社を儲けさせて入居付けをしてもらうということはしっかりやる必要があります。

地元の大家さんは、リフォーム代とか広告費が惜しくてあまりお金を書けない人が多いようです。

そのためこの方法を試すことで競争に勝つことができ、満室経営を維持することができるようになります。

本業を頑張る

不動産投資(不動産賃貸業)は正直稼働はかかりません。家賃収入の5%程度を支払えばほとんどのことは管理会社が行ってくれます。

大家である私たちがやることは、判断と決定をするだけです。

従って、不動産賃貸業だけだと暇すぎて仕方ありません(それでいて収入はサラリーマンを超えたりするのですごい事業なのですが)。

そのため、本業を頑張ります。私の場合はIT事業なのですが、これを頑張ることで、以下のメリットが生まれます。

• 人に貢献することができる
  
• 収入は不動産から得られているため、収入のために働く必要がなく、お客様のためだけに仕事ができ、それがさらに評価を高めリピートにつながる
  
• 本業からも収益を得られ、それを不動産購入資金に使えさらに拡大ができる

よく「不動産投資でサラリーマンをリタイヤする」という目標を持っているサラリーマンを見かけます。

私もサラリーマンであったため、気持ちは本当によくわかるのですが、「リタイヤしてどうするのか？」というのはしっかりと決めておくと良いのではないかと思います。

私も将来ハワイに移住を夢見ていますが、ハワイ行ってから何するかというのはしっかりと考えておかないと暇で暇で仕方がない人生になってしまいそうです。