不動産投資で１番大切な仕事

本日は「不動産投資で１番大切な仕事は何か？」というテーマについてお話ししたいと思います。

まず答えを見る前にこのブログを見てくださっている方も何なのかというのを考えてみてください。

私が考える「不動産投資で１番大切な仕事」「社長が最も優先しなければならない仕事」は

・資金調達
・物件仕入れ

です。

当たり前じゃないかと感じた方もいらっしゃるかも知れませんが、社長がこの２つに注力せずに
それ以外のこと、例えば従業員管理や、給与支払い、営業活動などをやっていたら会社が衰退の一途を辿ると思います。

資金調達が大切な理由

私がやっているのはRCマンションの1棟買い、またはアメリカのアパートの戸建て(もしくはアパート)買いです。
金額が多いので自己資金を貯めてから購入していたのでは拡大のスピードが遅くなるため、融資による借入を起こし
入居者に返済してもらいながら月々の手残りをいただくというスタイルです。

借入をするにしても諸費用(一般的に物件価格の7%)や数割の頭金は入れなければ買えないことが多いです。
例えば1億円の物件を購入する際、頭金を1割り入れて欲しいと言われたら、物件価格の7%の諸費用と1割りですので
1700万円を自己資金で支払わなければなりません。

これを３棟購入する場合は自己資金が5000万円必要になってきます。ハワイに住むくらいのCFを生む物件を購入するには最低でも5棟は必要だと思っており、1億円近い自己資金が必要ということになります。

この自己資金を貯める活動(自分で労働で稼いだり、他の銀行から融資を取り付けてきたり)が最も大切な仕事ではないかと考えています。

次に必要なのは物件の仕入れです。これは上記の資金調達の次に大切だと思います。

と言いますののも、自己資金が潤沢にあったとしても良い物件を持たなければ望む成果を出すことができないためです。

自己資金が潤沢にあれば、ちょっと条件の悪い物件であっても融資がついて買えてしまう場合がありますが、やはり不動産投資は如何に良い物件を強いれるかで購入後の大変さが変わります。

仕入れ８割、運営、売却は２割とはよく聞く言葉ですが、私も本当によくわかります。良い物件さえ買えてしまえばあとはどうにでもなる、逆に良い物件を買わなければ後から苦労する、ということになります。

私も今、国内では２棟持っていますが、今まで６００件以上シミュレーションをしてやっと見つけた物件です。しかもこの２棟は私の基準に完全にマッチしておらず少し妥協した物件です。(妥協しても基準をコンサバティブに見て高くしているのでうまく回っています)

今日は自分への自戒を込めて書いてみました。常にこの２つが大切であることを頭に入れて今後も経営をやっていこうと思います。